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半年8起并购 融创存货增4842万方平均单价2100元

2017-07-17 09:34
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7月10日上午,万达和融创公布,融创以631.7亿元价格收购万达集团13个文旅项目91%的股权、76个酒店100%股权。当天,双方签署了框架协议,并约定在7月31日之前签署正式协议。

这是孙宏斌带领下的融创中国2017年发起的第8起收购,也是融创并购史上最大的一笔交易。

在今年半年多时间里,融创累计为并购支出高达1002.07亿元,超过2016年一年并购花费,是2015年全年并购支出的两倍。

孙宏斌热衷并购并非没有缘由,2016年融创中国销售额首次超过千亿,其中有一半贡献来自于并购。今年上半年并购让融创中国的土地储备量在2016年底的基础上增长了50%,土地储备量超过15万亩。

这一土地储备量虽然与恒大、碧桂园、绿地还有一定差距,但已经逼近万科和保利。

不仅如此,今年的8起并购共为融创带来了4841.88万平方米的权益存货。

收购万达项目获得4万亩土地储备

7月10日万达和融创公布项目事宜后,市场一片哗然,不仅外界对相关信息所知甚少,甚至万达和融创的管理层也感到意外和突然。

一位融创北京地区的员工表示,直到双方签订框架协议的前一天,融创公司一部分人才获得消息,大多数普通员工都是公布时才知道的。此外,有消息显示,7月8日,孙宏斌才将收购一事通知区域总一级高管。

万达方面同样如此,经济观察报记者就收购一事向万达文旅研究院、文旅城项目公司相关管理层了解情况,其均表示事出突然,此前并未听说过任何相关消息。7月4日王健林还出席了昆明文旅城项目开工仪式。

7月11日,融创中国发布的公告显示,融创中国以295.75亿元价格收购万达13个文旅项目91%的股权,以335.95亿元价格收购万达76家酒店100%的股权,总代价为631.7亿元,成为近年地产行业最大一起并购。

万达13个文旅项目总建筑面积5897万平方米,如果按照这一体量粗略计算,融创收购成本只有501.53元/平方米。不过,除了海口、昆明、济南3个项目外,万达文旅其他10个项目均已经有部分售出,实际成本并没有这么低。

融创中国公告显示,万达13个文旅项目自持面积为923.93万平方米,可销售面积为4973.12万平方米。

但融创通过这一并购获得巨量土地储备是事实,据2016年万达商业年报显示,截至2016年底,南昌、合肥、哈尔滨、无锡、青岛、广州、桂林、成都和重庆9个项目拥有36449.25亩土地储备。

此外,在2010年到2012年期间,万达在西双版纳国际度假区累计获得4000亩土地。今年6月份,济南和昆明项目先后获得累计2885.55亩土地,由此粗略计算,融创通过收购万达13个文旅项目共计获得43334.8亩土地。

按照储备土地规模来计算,融创收购万达13个文旅项目获取土地成本为68.25万元/亩。此外,除了获取的土地外,海口项目战略签约土地及其他12个项目待拿地部分共计锁定了14624.8亩土地。

融创收购万达76家酒店总建筑面积为324.9万平方米,收购成本为10341.11元/平方米,根据双方约定,合同期内,这些酒店仍由万达方面负责运营。

此外,融创收购资金除了自有资金外,还有296亿元来自万达的委托贷款,占到总交易金额的4成以上。

半年8起收购

据经济观察报记者不完全统计,仅2017年至今半年多时间里,融创中国就进行了8次收购,累计花费1002.07亿元,已经接近2016年并购支出。

1月8日,融创宣布以15.1亿元代价收购成都紫希商业管理有限公司100%股权,获得位于成都高新区的新川商业项目,该项目占地143.44亩,可供销售的面积为38.75万平方米,由此拉开了融创2017年并购之路。

1月9日,融创以26亿元入股链家地产,获取了链家6.25%股权;4天后,再次宣布以150.41亿元入股乐视,获得乐视网8.61%股份、乐视影业15%的股份和乐视致新33.5%的股份,乐视旗下累计有2.5万亩土地。

两个月后的3月1日,融创再次出手以23.04亿元价格从合作伙伴手中收购了合肥项目30%股权、武汉项目49%股权,从而成为两个项目实际控制人。两项目占地面积673.09亩,可供销售的面积为92.92万平方米。

5月12日,融创以总价102.5亿元拿下天津星耀投资80%的股权,从而获得这个烂尾近10年的项目,该项目占地3945亩,可供销售面积达235万平方米。

5月31日,融创以21亿元价格拿下重庆华城富丽项目60%的股权,再次获得54.37万平方米的存货。

5天后,融创以32.32亿元价格拿下大连润德干城项目100%股权,该项目占地619.73亩,120.26万平方米总建筑面积全部处于待售状态。

一直到7月10日,融创收购万达13个文旅项目91%股权和76家酒店100%股权,成为融创中国2017年并购之战的顶峰之作。

此前,孙宏斌曾透露,2016年融创还在香港洽谈了多起并购,最后因为价格等多个原因以失败告终。

2017年的8起收购战让融创获得48759.75亩土地,这些项目总建筑面积达6707.46万平方米,其中可售面积达5514.42万平方米。如果加上截至2016年底存货,融创存货总量接近1.4亿平方米。

并购支撑

从收购绿城中国开始,融创开始走上通过并购急速扩张的道路,其2014年销售额为658.47亿元,2015年销售额增至734.6亿元,增长部分不足百亿,但到了2016年,销售额大幅增长至1553亿元,在2015年基础上翻了一番。

支撑融创业绩快速上涨的不仅是近两年房地产的上行行情,也得益于融创通过并购扩张的策略。

2016年3月份底,融创的土地储备为4.77万亩,较2015年底已经接近翻倍,到2016年底,已经增至10.94万亩,再次翻番。

通过2017年8起收购,融创的土地储备、存货均获得大幅度提升。融创中国年报显示,截至2016年底,其土地储备为10.937万亩,如果收购万达项目交易完成后,融创土地储备面积可达15.9315万亩,较2016年底增加了45.67%。

并购在其中占据绝对主导地位,在新增的5万亩土地中,通过二级市场招拍挂获得土地只有1185.74亩,另外4.876万亩土地全部通过并购获得,占比超过97%,2016年全年这一比例只有62%。

除了直接的土地储备外,万达13个文旅项目还有14624.8亩战略协议土地,乐视旗下还有除美国项目外近2万亩土地,其中浙江莫干山、重庆、上海等乐视旗下土地中,有相当部分是可供销售的。

再从存货来看,截至2016年底,融创中国在全国44个城市累计有239个项目,其中150个项目通过并购而来,这些项目存货面积为8423.33万平方米,总货值达4100亿元,融创2017年销售目标为2100亿元。

除去万达13个文旅项目中部分存货已经售出,其中大部分都将变成未来融创冲击行业第一的筹码。

此外,融创还持有金科23.15%股份,据申万宏源证券研究显示,金科土地储备为27690亩,可供出售的面积938万平方米,可售货值约为1782亿元。融创在其中拥有412.53亿元权益。

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